#Critère 1 : Le taux d'endettement (la règle des 35%)
Depuis les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) de 2021, les banques ne peuvent généralement pas accorder un prêt si votre taux d'endettement dépasse 35% de vos revenus nets.
Formule : Taux d'endettement = (Total des mensualités de crédit ÷ Revenus nets) × 100
| Revenus nets mensuels | Mensualité max (35%) | Capacité d'emprunt (20 ans / 3%) |
|---|---|---|
| 3 000€ | 1 050€ | ~188 000€ |
| 4 000€ | 1 400€ | ~250 000€ |
| 5 500€ | 1 925€ | ~344 000€ |
| 7 000€ | 2 450€ | ~438 000€ |
#Critère 2 : Le reste à vivre
Le reste à vivre, c'est ce qu'il vous reste après avoir payé toutes vos charges fixes (loyer/remboursement + crédits). Les banques ont des seuils minimaux — généralement autour de 400€ par personne dans le foyer, mais souvent plus élevés en Île-de-France et grandes métropoles.
Exemple : un couple avec 4 000€ de revenus nets, 1 200€ de mensualité prévue et 1 enfant. Reste à vivre = 4 000 - 1 200 = 2 800€ pour 3 personnes = ~933€/personne. Largement acceptable.
#Critère 3 : Le saut de charges
Si vous êtes actuellement locataire, la banque regarde si votre nouvelle mensualité de prêt est très supérieure à votre loyer actuel — c'est ce qu'on appelle le saut de charges.
Exemple : loyer actuel 700€, mensualité future 1 100€. Saut de charges = 400€. C'est acceptable. En revanche, passer de 500€ à 1 400€ en une seule étape peut inquiéter certains établissements.
#Critère 4 : L'apport et l'épargne résiduelle
L'apport minimal couvre généralement les frais de notaire (7 à 8% dans l'ancien, 2 à 3% dans le neuf) et les frais de garantie. Soit environ 10% du prix du bien pour être à l'aise.
Mais les banques regardent aussi votre épargne résiduelle après achat. Avoir 0€ sur votre compte le jour de la signature est un signal négatif. Idéalement, conservez 3 à 6 mois de mensualités en épargne de précaution.
#Comment optimiser sa capacité d'emprunt ?
- Rembourser les crédits en cours — chaque crédit remboursé libère de la capacité d'endettement.
- Allonger la durée — 25 ans au lieu de 20 réduit la mensualité et augmente la capacité. L'écart de taux entre 20 et 25 ans n'est que de 0,11 point en avril 2026.
- Intégrer tous les revenus — primes contractuelles, revenus locatifs (à 70%), pension alimentaire reçue.
- Optimiser l'apport — présenter un apport plus élevé améliore le profil et peut débloquer de meilleures conditions.
- Passer par un courtier — certaines banques appliquent des règles plus souples sur le taux d'endettement (jusqu'à 37-38%) pour les bons profils.