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Reconnaissance du cautionnement des prêts immobiliers en France

Le 08/12/2017 par admin

 

Au cours de la période de remboursement d’un prêt immobilier, si l’emprunteur est incapable de rembourser sa banque, c’est la société de caution qui paie à sa place. L’organisme de caution doit donc être agréé par l’établissement prêteur qui acceptera ou non cette garantie en fonction du profil de l’emprunteur et du crédit demandé. Ces organismes fonctionnent grâce à un fonds de garantie qui permet de mutualiser les risques.

Conditions de caution et caractéristiques de certains organismes

La caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années. Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l’avantage psychologique qu’elle offre à l’emprunteur (son bien n’est pas chargé par une hypothèque), à la rémunération qu’elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible.

Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers de prêt immobilier en examinant la solvabilité du débiteur. En effetla valeur du bien n’importe pas dans la décision d’attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt immobilier, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l’ancienneté dans l’emploi, l’apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant de la caution.

Ainsi, si le taux d’endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d’endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.

Si l’emprunteur devient défaillant, l’établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme de substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu’à la saisie du bien.

Les organismes de caution ne fonctionnent pas de la même manière et ne vous offre pas les mêmes privilèges. D’autres n’acceptent de traiter que les dossiers qui ont reçu un accord préalable de l’établissement de crédit quant à l’attribution du prêt. Enfin, certains demandent une promesse d’hypothèque à l’emprunteur au moment de la souscription de la caution.

Reconnaissance du model français

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) reconnaît désormais le modèle français de caution des prêts immobiliers, afin de  permettre un meilleur traitement prudentiel aux établissements bancaires qui ont recours aux organismes de cautionnement pour garantir leur financement à l’habitat.

Selon les chiffres de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), le nombre de crédits immobilier garantis par des cautions a également augmenté en France ; de 50% en 2010 à 58.3% en 2016. Equivalent à 3 prêts immobiliers sur 5.

Au regard des résultats des tests de résistance conduits par la Banque centrale Européenne en 2016, l’ACPR a décidé de prendre en compte les spécificités Françaises de la garantie de cautionnement de prêt immobilier. En effet dans les pays européens, les crédits immobiliers sont garantis à travers une sûreté réelle, c’est-à-dire avec une hypothèque. Au contraire, en France, les crédits immobiliers sont garantit via un système de caution, qui a pour tâche, de garantir l’organisme prêtant contre les défauts de remboursement de la part de l’emprunteur.

Des tests de résistance mis en œuvre par la Banque centrale européenne (BCE) en 2016 appelés encore ‘’stress test’’, ont été appliqués aux organismes de cautionnement français, qui sont avérés robustes vis-à-vis un choc d’une ampleur équivalente à 2% de leurs encours de prêt cautionnés.

Par conséquent, l’ACPR favorisera ces organismes par un traitement législatif mieux que celui appliqué aux établissements non qualifiés. Comme affirme  le Directeur Général de Crédit LogementJean-Marc Vilon:

‘‘la confirmation de l’ACPR est un signe de reconnaissance du modèle français du financement de l’immobilier’’.

Donc on constate que le financement d’un prêt immobilier par cautionnement deviendra de plus en plus favorable.

 

 

 

 

 

 

 

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