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Prêt in fine : crédit immobilier pour un investissement locatif

Le 21/01/2018 par admin

 

Si vous êtes déjà propriétaire bailleur ou investisseur débutant dans la pierre, la baisse actuelle des taux pour les crédits  immobiliers vous permet ­d’envisager l’acquisition d’un logement locatif à des conditions raisonnables. Reste à trouver le financement. Lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif, les banques proposent le plus souvent un crédit in fine plutôt qu’un crédit immobilier classique.

Différence entre prêt in fine et prêt classique

Dans un crédit in fine, l’emprunteur ne règle, pendant toute la durée du crédit, que des intérêts, le capital emprunté étant remboursé en une seule fois, à l’échéance. Les intérêts sont donc calculés, pendant toute la durée du remboursement, sur le montant total du capital emprunté, qui ne s’amortit pas. De ce fait, les intérêts d’emprunt ne décroissent pas, mais sont déductibles de vos revenus. Vous pouvez donc faire de substantielles économies d’impôt, surtout si votre taux d’imposition est élevé, et minorer les revenus fonciers imposables durant toute la période d’emprunt.

À l’inverse, dans un crédit immobilier classique, l’emprunteur rembourse, dans chaque mensualité, une part de capital et une part d’intérêts calculés sur le capital restant dû. Plus la part de capital remboursé augmente, plus le montant des intérêts d’emprunt diminue, à échéance constante.

Donc, pour un même montant emprunté, les mensualités d’un prêt in fine seront beaucoup plus faibles que celles d’un crédit classique.

À titre d’exemple, pour un emprunt de 146 000 euros sur dix ans, un investisseur payera 50 078 euros d’intérêts d’emprunt s’il souscrit un prêt in fine consenti à un taux effectif global de 3,43 %, contre seulement 24 390 euros d’intérêts s’il opte pour un crédit amortissable, au taux de 3,15 %. Le prêt in fine est donc, sur une période de dix ans, deux fois plus cher. Et l’écart s’accentue bien évidemment sur une durée de quinze ans. Néanmoins, le crédit in fine peut s’avérer intéressant, même s’il est vrai qu’il ne convient pas à tout le monde.

Avantages et inconvénients du prêt in fine

Comme tout crédit immobilier le prêt in fine présente des avantages et des inconvénients. Le dispositif reste assez controversé –naturellement- puisque sa perception dépend essentiellement de vos besoins et moyens.

 Avantages

Les intérêts réputés plus élevés du prêt in fine, ouvrent droit à une importante déduction fiscale. Les remboursements mensuels sont ainsi faibles.

Le prêt in fine est surtout utilisé dans le cadre des investissements locatifs, puisque les autorités fiscales permettent à l’emprunteur concerné de déduire les intérêts de son crédit immobilier de ses revenus locatifs. Dans un scénario parfait, donc, les intérêts s’avèreront supérieurs aux loyers, engendrant ainsi ce qu’on appelle un « déficit foncier », qui va s’imputer automatiquement et directement sur les revenus du contribuable.

Pour rassembler le solde du capital au terme du prêt, l’emprunteur a la possibilité de revendre le bien immobilier, et même persévéré une somme d’argent si le montant du vente est supérieur à celui du capital à rembourser.

Inconvénients

L’inconvénient principal et le plus ‘’connu’’ du prêt in fine est son taux relativement plus élevé que les crédits immobiliers amortissables.

Les établissements bancaires réclament également le placement d’une épargne assez conséquente sur un contrat d’assurance-vie affectée en leur faveur. Leur but étant, bien évidemment, d’éviter que le remboursement du prêt, à terme, dépende de la revente du bien.

La réduction d’impôts ne compensera que très partiellement le surcoût en intérêts. Généralement, il s’agira de moins de la moitié du montant. Raison pour laquelle il est toujours vivement conseillé d’exiger des explications très détaillées du dispositif qu’on vous propose.

Il est vrai que le prêt in fine est plus avantageux qu’un crédit immobilier classique, sauf si l’emprunteur le contracte pour le financement d’un investissement locatif, où les intérêts sont déductibles du montant du loyer, et le capital est le plus souvent remboursée par le montant de la vente du bien.

 

 

 

 

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