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Le rendement de l’investissement locatif est en baisse

Le 16/03/2018 par admin

 

Chaque investisseur a un objectif personnel en termes de retour sur investissement. Certains sont motivés par la transmission d’un patrimoine à leurs descendants, d’autres par la constitution de rentes locatives immédiates, et certains souhaitent être prudents et s’assurer un complément de retraite. Le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative est une notion clé dans toute stratégie d’investissement locatif. Or, vu la situation actuelle, avec des prix en hausse, des loyers en berne, des  prélèvements sociaux majorés sans oublier une fiscalité immobilière moins attrayante que celle d’autres placements, le rendement locatif commence à se dégrader.

Le rendement de l’investissement locatif est en baisse

Le dispositif Pinel et moins rentable

En fin 2017, et face à une inflation qui a plafonné à 1.1%, les loyers ont baissé de 0.1%.

La nouvelle loi des finances a prévue le recentrage du dispositif Pinel dés le début janvier 2018, sur les zones les plus tendues (A, A bis, B1), où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ceci a pour effet de circonscrire l’éventail des rendements possibles. En fait, un investissement locatif des programmes de qualité bénéficiant d’un bon emplacement sous la loi Pinel, rapporte entre 3,20 et 3,70 % par an. Il est devenu rare d’atteindre un rendement de 4%.

Alors que cette année plusieurs français espèrent investir dans le locatif (17 % des Franciliens et 12% des provinciaux), il faut être vigilant sur l’abondance des programmes neufs dans les zones des programmes de qualité, d’où la possibilité de tirer les prix du marché vers le bas en cas où l’investisseur accepte une offre de biens neufs à louer au même endroit et au même moment.

Une pression fiscale tendue

L’investissement locatif devient restreint et limité par la fiscalité. La majoration des prélèvements fiscaux de 1.7% qui ont atteint en ce début d’année 17.2%, pèse très lourde sur les rendements qui vont se dégrader.

La réforme fiscale des placements pénalise l’immobilier en premier place. Les revenus fonciers ne sont pas concernés par la « flat tax » à 12,8 % ou à 30 %, prélèvements sociaux inclus. Dans les faits, l’immobilier reste taxé comme avant, à savoir imposé sur la base de la tranche marginale d’imposition sur le revenu du bailleur. Pour les contribuables les plus imposés, cela représente désormais 62,2 % (45 % +17,2 %) d’imposition prélèvement sociaux inclus.

La fiscalité locale peut aussi jouer défavorablement en vue de ce type de placement. En effet, suite à la suppression de la taxe d’habitation et la baisse continue des dotations de l’Etat, et afin de compenser le manque à gagner, les ressources des collectivités locales sont plus réduits. Par la suite, et selon les secteurs, les impôts décidés et perçus par les collectivités pourraient être majorés. Tels que l’augmentation de la taxe foncière. Mais rien n’est encore joué. Selon un récent baromètre réalisé par Randstad, « La Gazette des communes », Villes de France et de l’Assemblée des communautés de France (AdCF), 36 % des collectivités territoriales envisagent une stabilité ou une hausse de leur fiscalité, tandis que 55 % jugent peu probable de l’alourdir.

Avant la mise en place du prélèvement à la source (PAS) prévu en 2019, une année fiscale ‘’blanche’’ est prévue pour cette année. En fait, Seuls seront donc taxés les revenus exceptionnels et les revenus 2018 récurrents seront annulés grâce à un crédit d’impôt modernisation recouvrement (CIMR). Sont considérés comme des revenus fiscales exceptionnels, tous les loyers versés par anticipation (par exemple fin 2018), tout arriéré de loyer d’années passées, plus de 12 mois de loyers encaissés d’un coup, ou encore les subventions perçues de l’Agence nationale de l’habitat.

Les conditions de crédit sont toujours avantageuses

Les taux de crédit immobiliers sont encore favorables pour ceux  qui souhaitent faire un investissement locatif. On emprunte actuellement à un taux moyen  à 1,40 % sur 15 ans, 1,62 % sur 20 ans et 1,85 % sur 25 ans.

Pour la première moitié de l’année, les taux immobiliers ne doivent pas augmenter. Pourtant, une augmentation progressive prendra place pour la deuxième moitié de l’année. Donc, il est plus avantageux pour les emprunteurs de souscrire leurs crédit en tant que les taux sont encore faibles.

L’investissement locatif est encore favorable, mais la tendance du marché commence à s’inverser. Donc, investissez tant qu’il est avantageux.

 

 

 

 

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