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L’apport personnel pour les crédits immobilier peut devenir obligatoire

Le 26/03/2018 par admin

 

Pour limiter le nombre des crédits immobiliers à risque, afin de se protéger contre une nouvelle crise immobilière qui pourrait avoir un effet majeur sur toute l’économie, la banque de France s’intéresse à l’idée de rendre l’apport personnel obligatoire, en fait elle a émet cette idée dans son dernier bulletin de janvier et février 2018, puisque cette solution a été mise en œuvre dans certains pays et a été bien réussite.

L’apport personnel pour les crédits immobilier peut devenir obligatoire

Augmentation du risque d’une crise

Les prix immobiliers s’envolent, sous l’effet de la baisse des taux de crédit immobilier qui a persisté pendant quelques années. Selon l’étude menée par la banque du France, entre 2003 et 2015 les prix ont augmenté en moyenne de 41%, tandis que le revenu moyen par ménage n’a évolué que de 2 % pendant la même période.

Les emprunteurs sont biensûre attirés par la baisse des taux d’emprunt, et en addition à une politique fiscale qui encourage à l’acquisition immobilière et des conditions de crédit avantageuses, les ménages ont plus tendance à plus s’endetter pour concrétiser leurs projets d’achat immobilier, et à souscrire des crédits immobiliers qui dépassent leur capacité de remboursement.

Donc, l’envolée des prix, associée au phénomène de surendettement sont en faveur à la création d’une crise dans le secteur de l’immobilier.

Comment limiter les risques d’apparition d’une crise ?

Afin de contrôler les risques de l’apparition d’une crise immobilière, les autorités économiques a mis une politique bien solide qui inclue 3 leviers complémentaires.

Le ratio du service de la dette : En France, un instrument de prévention des risques macroprudentiels est déjà fréquemment mis en œuvre : il s’agit du plafonnement du service de la dette en fraction du revenu disponible (DSTI, ou debt-service-to-income ratio), à hauteur de 33%. C’est-à-dire que la part des mensualités à payer ne doit pas dépasser les 33% des  revenus disponibles. Une « bonne pratique de gestion du risque » souligne la Banque de France, appliquée « spontanément » par les banques, c’est-à-dire hors de toute contrainte réglementaire.

Le ratio prêt-revenu : ce ratio présente la limite du montant qui peut être emprunté sur le nombre des années de revenus. Ce levier sert davantage dans le cas de crédit immobilier à taux variable.

Le ratio prêt-valeur: la Banque de France souligne aussi la complémentarité du taux maximum d’endettement avec l’apport personnel obligatoire, notamment lorsque l’écart se creuse entre l’évolution du revenu moyen et celle des prix de l’immobilier, et que les ménages sont tentés d’aller au-delà des 33% d’endettement pour accéder au bien de leurs rêves.

La fixation de ces plafonnements induira la diminution sur  la demande excessive de crédit immobilier ce qui va limiter les risques d’une crise immobilière, ce qui est l’objectif premier des régulateurs.

Cette tentative va avoir également des effets sur la dynamique du marché immobilier. En fait, la Banque du France détaille que : « En premier lieu, une éviction des ménages les plus risqués/moins solvables qui serait accompagnée d’une réduction du volume global de crédits immobiliers octroyés par les banques, une diminution de la demande et donc une baisse des prix immobiliers ». Mais aussi un risque de « baisse de l’investissement dans le secteur immobilier (…) qui pourrait avoir un impact sur la croissance économique ».

Donc on peut assister à « un retour progressif des ménages évincés, rendu possible par la baisse des prix immobiliers, et la hausse de l’épargne individuelle permettant, après un certain délai, à ces ménages de revenir sur le marché avec l’apport nécessaire ».

Actuellement, de nombreux pays ont déjà mis en place un plafonnement des trois ratios, tel que Hong Kong, Singapour, la Nouvelle-Zélande, la Finlande ou l’Irlande. Selon la Banque du France, la démarche a prouvé son efficacité.

Il est toutefois conseillé pour les emprunteurs a bien évaluer leur capacité de financement avant de souscrire un crédit immobilier.

 

 

 

 

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