Pourquoi contester les irrégularités d’un prêt immobilier ?

Il peut arriver que le contrat de votre crédit immobilier comporte des erreurs, comme l’année lombarde, qui est encore appliquée par certains organismes financiers. Dans le calcul sur base de l’année lombarde, par exemple, une année compte 360 jours. De telles erreurs sont passibles de sanctions, mais que peut-on y gagner ?

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Année lombarde, une pratique historique

Depuis le début de l’année 2017, le marché du crédit immobilier a connu une certaine progression. Les emprunteurs ont été attirés par des conditions favorables pour l’investissement : Pinel, PTZ, un taux d’intérêt faible… Mais de leur côté, les banques aussi sont gagnantes à la signature d’un contrat de prêt immobilier. La pratique de l’année lombarde pour le calcul des intérêts est avantageuse pour les banques.

La pratique de l’année lombarde remonte au temps du moyen-âge. L’idée des établissements financiers étant de compter une année 360 jours pour le calcul des intérêts. C’est une technique largement profitable pour les banques, mais qui est passibles de sanction, si l’emprunteur lance une procédure de contestation.

C’est un vice de forme qui est largement contestable, et il est même possible de se faire accompagner par un expert en crédit pour obtenir gain de cause. Mais les démarches peuvent être coûteuses et complexes.

Une faute profitable pour la banque

Selon les experts d’une entreprise spécialisée dans l’analyse des prêts immobiliers, 50% des crédits pour une acquisition immobilière comportent des erreurs. Pour la majeure partie, ces erreurs concernent la méthode de calcul des intérêts suivant l’année lombarde.

Pour ce procédé, une année compte 360 jours au lieu de 365, un détail qui accroît le coût journalier de votre crédit. Sur des milliers de dossiers de crédit, cette pratique des banques leur rapporte beaucoup, mais elle va à l’encontre des codes de la consommation.

Il est conseillé aux emprunteurs particuliers de dénoncer ce préjudice dès sa découverte. De plus il y a un délai de prescription des faits dès la cinquième année de la signature du contrat.

Comment contester son dossier de prêt ?

Les actions en justice pour récuser ces erreurs entraînent pour l’emprunteur des frais qui peuvent passer rapidement du simple au double. Il faut prévoir les honoraires d’avocats, et éventuellement d’autres frais taxés en fonction de l’intervention d’intermédiaires.

Un établissement d’experts, spécialisé dans le diagnostic des contrats d’emprunt immobiliers, propose un tarif de 3 960 euros comme frais.  C’est un tarif forfaitaire, qui sera payé par l’emprunteur outre la commission, évaluée entre 6 000 et 15 000 euros. Ce montant sera quant à lui déduit du montant de dédommagement octroyé par la banque.

Des aléas pour les actions en justice

Selon le gérant du cabinet d’experts en diagnostic de prêts immobiliers, le plaignant peut jouir d’un gain important si sa plainte présente une issue favorable. Le montant de dédommagement sur les intérêts déjà versé peut atteindre entre 27 000 et 115 000 euros. Le taux d’intérêt de l’emprunt est aussi revu à la baisse, et ramené au niveau du taux légal, ce qui lui permet de recouvrer jusqu’à 80 % des intérêts qu’il a déjà payé.

L’enjeu est pourtant de taille, car attaquer en justice les établissements bancaires est souvent difficile. Dans le cas d’une contestation en tribunal, le plaignant devra avoir un avocat expert pour pouvoir prétendre gain de cause. Des aléas peuvent survenir, et 35 % des cas ont été favorables pour 71 dossiers clôturés en première instance.